Conformità catastale e acquisto della casa
di lumieres
Più informazioni su: catasto - planimetria -
Categoria: Casa e immobili | Giovedì 20 Gennaio 2022,
Quando si acquista una casa si sente spesso parlare di conformità catastale, ma di cosa si tratta?
Come si può essere sicuri che l'immobile che si sta acquistando sia conforme dal punto di vista catastale? Ne parliamo in questo articolo.
Ma c'è davvero da preoccuparsi?
Come si fa a risolvere il problema?
Cos'è il catasto?
Il Catasto italiano potremmo immaginare un'enorme biblioteca, ogni libro di questa biblioteca riporta l'intero territorio (terreni e fabbricati) di una specifica provincia.
Al catasto si possono trovare:
- La planimetria catastale di un immobile
- La visura catastale
L'ente preposto alla gestione del Catasto è l'Agenzia delle Entrate.
Il fondamento del quadro normativo attualmente in vigore sul processo di compravendita, e su ogni altro trasferimento immobiliare in Italia, è la Legge n. 122 del 30/07/2010, che ha ufficializzato il Decreto Legge n. 78 del 31/05/2010.
A pena di nullità dell'atto di compravendita, questa legge prevede che ci debba essere una triplice conformità tra:
i) lo stato di fatto dell'immobile;
ii) ciò che è registrato nel Catasto;
iii) ciò che è registrato negli archivi del comune dove si trova l'immobile.
Il Catasto è composto da due archivi separati:
Il registro degli edifici urbani
Il registro dei terreni
L'ente preposto alla gestione del Catasto è l'Agenzia delle Entrate.
Il fondamento del quadro normativo attualmente in vigore sul processo di compravendita, e su ogni altro trasferimento di beni immobili in Italia, è la legge n. 122 del 30/07/2010, che ha ufficializzato il decreto legge n. 78 del 31/05/2010.
A pena di nullità dell'atto di compravendita, questa legge prevede che ci debba essere una triplice conformità tra: i) lo stato di fatto dell'immobile; ii) quanto registrato in Catasto; iii) quanto registrato negli archivi del Comune dove si trova l'immobile.
Perché è necessario?
Come abbiamo accennato sopra, il Catasto non ha alcun carattere probatorio nell'ordinamento giuridico italiano, in quanto alcune delle registrazioni e dei dati possono essere modificati con un semplice documento giurato rilasciato da un qualsiasi tecnico abilitato. Invece, tutte le pratiche che riportano la storia delle varie autorizzazioni edilizie e urbanistiche, per le vicende che hanno portato l'immobile allo stato attuale, sono conservate nell'archivio dell'Ufficio Tecnico Comunale dove si trova l'immobile.
Ad esempio, il Catasto conterrà i disegni planimetrici dell'immobile, che potremmo trovare conformi allo stato attuale dell'immobile. Tuttavia, i registri dell'Archivio Comunale possono benissimo mostrare caratteristiche diverse dell'immobile, dovute al fatto che i proprietari hanno effettuato lavori senza richiedere le necessarie autorizzazioni edilizie o urbanistiche - e peggio ancora, lo stato attuale può non essere ammissibile per legge.
Il risultato di tutto ciò: quando emergono tali problemi, ad esempio in relazione a nuovi lavori di ristrutturazione o ad una successiva vendita, l'atto notarile diventerà nullo, cioè senza valore legale, innescando così tutta una serie di problemi legali con conseguenze dannose.
Potete quindi immaginare quanto sia importante che un immobile sia dotato del nostro "Certificato di Approvazione" che garantisce all'Acquirente la piena conformità dell'immobile ai parametri stabiliti dalle varie leggi che regolano la vendita, l'acquisto e qualsiasi altro trasferimento di beni immobili in Italia.
La nostra certificazione, previa verifica di quanto sopra, vi eviterà qualsiasi tipo di problema, sgradita sorpresa o contestazione, prima, durante e dopo l'acquisto del vostro nuovo immobile. E vi eviterà lunghi, estenuanti e costosi procedimenti legali in Italia, permettendovi di beneficiare della massima tranquillità e del piacere del vostro nuovo acquisto.
Costo dell'aggiornamento planimetrico e catastale
La modifica catastale non è gratuita, costa 50 € per ogni scheda catastale variata e un geometra o un architetto di solito richiede 200-250 € come compenso.
Nel corso di una vendita, la conformità catastale è a carico del venditore, questi costi sono quindi a suo carico e deve occuparsene prima del rogito notarile.
Conformità catastale: conclusioni
In questo articolo abbiamo capito che:
- Il catasto è la "raccolta" di tutti gli immobili in Italia e può darci molte informazioni.
- Il catasto serve per calcolare tasse e imposte, ma può dare molte informazioni a chi deve comprare o vendere un immobile.
- La conformità catastale è obbligatoria in una vendita immobiliare.
- La conformità è un dovere del venditore, che deve assicurarsene prima del rogito.
- Il rogito deve contenere la dichiarazione del venditore sulla conformità dell'immobile, o un certificato del tecnico abilitato, pena la nullità del contratto.
È possibile ottenere la conformità di un immobile non conforme con un aggiornamento catastale (è la responsabilità del venditore).