Categoria: Casa e immobili | Martedì 30 Marzo 2021,

Edifici per uffici vuoti. Orari ridotti dei negozi. Tariffe incredibilmente basse per le camere d'albergo. Sono tutti segni dei tempi. Le misure di contenimento messe in atto l'anno scorso in risposta alla pandemia hanno fatto chiudere imprese e uffici, e hanno inferto un duro colpo alla domanda di immobili commerciali, specialmente nei segmenti retail, hotel e uffici.

Nel 2020, molte aziende sono state costrette a prendere decisioni difficili riguardo ai loro spazi commerciali in affitto. Dalle chiusure di uffici ai consolidamenti e ai rinvii, molte di queste decisioni avranno un impatto a lungo termine oltre la pandemia. Per sopravvivere e prosperare nella nuova norma di oggi, queste stesse aziende devono ora valutare come queste decisioni continueranno a influenzare il panorama del leasing, e cosa significa per le loro future finanze e operazioni. 

Al di là del suo impatto immediato, la pandemia ha anche offuscato le prospettive per il settore immobiliare commerciale, dato l'avvento di tendenze come il declino della domanda per la vendita al dettaglio tradizionale in mattoni a favore dell'e-commerce, o per gli uffici mentre le politiche di lavoro da casa guadagnano terreno. Una recente analisi del FMI ritiene che queste tendenze potrebbero sconvolgere il mercato degli immobili commerciali e minacciare potenzialmente la stabilità finanziaria.

Il legame con la stabilità finanziaria

Il settore immobiliare commerciale ha il potenziale di influenzare una più ampia stabilità finanziaria: il settore è grande, i suoi movimenti di prezzo tendono a riflettere il più ampio quadro macrofinanziario e si basa pesantemente sul finanziamento del debito.

In molte economie, i prestiti immobiliari commerciali costituiscono una parte significativa del portafoglio prestiti delle banche. In alcune giurisdizioni, anche gli intermediari finanziari non bancari (ad esempio, compagnie di assicurazione, fondi pensione o fondi di investimento) svolgono un ruolo importante, nonostante il fatto che le banche rimangano i maggiori fornitori di finanziamento del debito al settore immobiliare commerciale a livello globale. Uno shock avverso al settore può esercitare una pressione al ribasso sui prezzi degli immobili commerciali, influenzando negativamente la qualità del credito dei mutuatari e pesando sui bilanci dei prestatori.

Il rischio di una caduta dei prezzi cresce quando possiamo osservare grandi disallineamenti di prezzo, cioè quando i prezzi nel mercato immobiliare commerciale si discostano da quelli impliciti nei fondamentali economici, o "fair value". La nostra recente analisi mostra che questi disallineamenti di prezzo amplificano i rischi al ribasso per la futura crescita del PIL. Per esempio, un calo di 50 punti base del tasso di capitalizzazione rispetto al suo trend storico - una misura comunemente usata del disallineamento - potrebbe aumentare i rischi al ribasso per la crescita del PIL di 1,4 punti percentuali nel breve termine (cumulativamente su 4 trimestri) e di 2,5 punti percentuali nel medio termine (cumulativamente su 12 trimestri).

Considerazioni sul mercato del leasing per il 2021

Covid-19 ha avuto un effetto devastante sul mercato immobiliare nel 2020. Poiché le organizzazioni continuano ad adattarsi agli ambienti di lavoro remoti, gli effetti a cascata si faranno probabilmente sentire nei prossimi anni. A differenza della crisi economica del 2008, il mercato immobiliare commerciale era in una posizione forte all'inizio del 2020 - in effetti, si prevedeva una crescita. Tuttavia, quando gli inquilini hanno lottato per soddisfare i loro obblighi di affitto, e sono sorte tensioni e cause legali tra inquilino e proprietario, il mercato ha rapidamente preso una spirale verso il basso.

Nonostante questa tendenza negativa, diversi punti segnalano una ripresa nel settore immobiliare commerciale nei settori della vendita al dettaglio, della produzione, dell'assistenza sanitaria, dei servizi finanziari e altri ancora. 

Il pesante tributo della COVID-19

Guardando all'impatto della pandemia i disallineamenti di prezzo sono aumentati. A differenza degli episodi precedenti, tuttavia, questa volta il disallineamento non deriva da un eccessivo accumulo di leva finanziaria, ma piuttosto da un forte calo sia dei ricavi operativi che della domanda complessiva di immobili commerciali.

Man mano che l'economia acquista slancio, è probabile che il disallineamento diminuisca. Tuttavia, i potenziali cambiamenti strutturali nel mercato immobiliare commerciale dovuti all'evoluzione delle preferenze nella nostra società metteranno alla prova il settore. Per esempio, un aumento permanente di 5 punti percentuali nei tassi di sfitto degli immobili commerciali (dovuto a un cambiamento nelle preferenze dei consumatori e delle aziende) potrebbe portare a un calo dei valori equi del 15% dopo cinque anni.

Bisogna tenere a mente, tuttavia, che c'è un'enorme incertezza sulle prospettive degli immobili commerciali, rendendo estremamente difficile una valutazione definitiva dei disallineamenti di prezzo.

Impatto sui ricavi della pandemia

Entro la fine del 2020, quasi tre attività su cinque hanno riportato una perdita del 59% delle entrate della loro attività dall'inizio dell'epidemia di Covid-19 nel marzo 2020. Di quelli che hanno visto un impatto negativo sulle entrate, l'80%, fortunatamente, si aspetta che tale impatto sia a breve termine. Di conseguenza, molte organizzazioni sono più propense a cercare e dare priorità alle opportunità di risparmio - e i leasing forniscono alle aziende un modo per fare proprio questo.

Durante lo scorso anno, molte organizzazioni hanno apportato modifiche ai contratti di locazione di spazi e attrezzature. Tuttavia, la maggior parte deve trovare altri modi per ottenere un guadagno monetario. 

Il ruolo dei politici nel contrastare i rischi di stabilità finanziaria

I tassi bassi e il denaro facile aiuteranno le imprese non finanziarie a continuare ad essere in grado di accedere al credito, aiutando così la nascente ripresa del settore immobiliare commerciale. Tuttavia, se queste facili condizioni finanziarie incoraggiano un'eccessiva assunzione di rischio e contribuiscono ai disallineamenti dei prezzi, allora i policymaker potrebbero ricorrere ai loro strumenti di politica macroprudenziale.

Strumenti come i limiti sul rapporto prestito-valore o sui rapporti di copertura del servizio del debito potrebbero essere usati per affrontare queste vulnerabilità. Inoltre, i politici potrebbero cercare di ampliare la portata della politica macroprudenziale per coprire le istituzioni finanziarie non bancarie, che sono attori sempre più importanti nei mercati del finanziamento immobiliare commerciale. Infine, per garantire che il settore bancario rimanga forte, gli esercizi di stress test potrebbero aiutare a informare le decisioni sull'adeguatezza del capitale messo da parte per coprire le esposizioni immobiliari commerciali.

Il futuro dello spazio per uffici

Per tagliare i costi aggiuntivi, molti si sono rivolti alle loro locazioni di uffici commerciali per identificare i risparmi. Con la pandemia, c'è stato un cambiamento monumentale nello spazio d'ufficio tradizionale, ma la maggior parte delle aziende non sono risolte su ciò che sembra per le loro attività in futuro. Quest'anno, l'industria avrà bisogno di considerare diversi cambiamenti nel mercato degli uffici mentre fanno piani di business più ampi:

- Lavoro a distanza: L'accelerazione del lavoro a distanza ha spostato l'ambiente dell'ufficio, causando un diffuso ridimensionamento e una diminuzione della domanda nel mercato. Nonostante questo cambiamento nel comportamento, ci sono ora nuove opportunità per le organizzazioni che cercano di mantenere lo spazio degli uffici nelle grandi città, come optare per uffici regionali più piccoli o espandere lo spazio degli uffici per consentire la distanza sociale.

- Coworking: Gli spazi di coworking e altre opzioni di affitto a breve termine possono vedere un aumento di popolarità in quanto le aziende continuano a esplorare modi per rimanere fuori dalle tradizionali opzioni di affitto a lungo termine, ma comunque fornire una base ai dipendenti.

- Subaffitto: Oltre al coworking, il mercato del subaffitto è diventato più grande di quanto non fosse durante la bolla dot-com, fornendo un'altra situazione di locazione flessibile da considerare per le aziende.

Clausole di contratto importanti nel 2021

Le clausole di locazione offrono le necessarie protezioni legali sia per gli inquilini che per i proprietari. Tuttavia, l'inizio della pandemia di coronavirus ha presentato sfide uniche, che hanno lasciato gli avvocati a lottare per identificare le protezioni per i loro clienti. Molti hanno esplorato le clausole di forza maggiore per risparmiare sui costi, solo per scoprire che queste clausole non si estendono tipicamente alle pandemie o ad altre crisi di salute pubblica.

Ad oggi, il più grande impatto che il Covid-19 ha avuto sul mercato è che ha sospeso l'avanzamento delle nuove transazioni, e alla fine del 2020, il volume globale degli accordi è diminuito del 36% a/a. Gli inquilini sono stati riluttanti a firmare nuovi contratti di locazione e, a causa di questo, i proprietari non hanno visibilità sul futuro dei loro edifici. Per aggiungere alla mancanza di certezza, laddove i contratti di locazione sono in scadenza, altri potrebbero potenzialmente non essere rinnovati fino a quando non ci sarà più chiarezza sulle loro esigenze di business, portando a una riduzione per attrito nel breve termine. Come tale, i nuovi contratti di locazione dovrebbero includere clausole aggiornate per far sì che gli inquilini nuovi ed esistenti si sentano a proprio agio nel firmare i loro accordi. Il nostro sondaggio ha identificato le clausole di locazione più importanti da considerare nell'ambiente odierno come la risoluzione flessibile (34%), le clausole di forza maggiore specifiche per la pandemia (32%) e finestre di locazione più brevi (16%).

Per navigare efficacemente nel panorama immobiliare commerciale di oggi, è importante riconoscere che alcuni cambiamenti portati dalla pandemia - come gli ambienti di lavoro a distanza e gli spazi di lavoro ripensati - sono probabilmente qui per restare. Le aziende avranno bisogno di piena visibilità sui termini di locazione e sulle opzioni di negoziazione e pagamento per gestire meglio le loro attività in questo nuovo clima. La flessibilità alla fine crea uno scenario vincente sia per gli affittuari che per i proprietari nel 2021 e oltre.